Der Fundiflügel der SP behauptet in ihrer Propaganda gegen das Stadion und gegen den Bau von Wohnungen , die Stadt zahle der CS in 92 Jahren eine Milliarde. Was ist davon zu halten?
Die CS kann im Baurecht zwei Türme erstellen, die das Stadion finanzieren. Nach 92 Jahren fallen die Gebäude an die Stadt, die dafür 80% des Wertes zahlt, den die Gebäude haben werden. Nach heutigen Berechnungen zahlt die Stadt dann 224 Millionen und erhält zwei Hochhäuser im Wert von 280 Millionen. Die SP bzw. Jacqueline Badran kommt auf die Milliarde, in dem sie einfach noch eine jährliche Teuerung von etwa 2% draufschlägt. Und dann vergleicht sie, wie viel es bei den Regelungen mit einer Genossenschaft gekostet hätte. Bloss: Eine Genossenschaft die ein Projekt mit zwei Türmen stemmen würde, ist nicht in Sicht. Und unredlich ist die Sache mit der Teuerung. Die Teuerung kann tiefer oder höher sein. Das heisst aber auch, dass eine Milliarde in rund 100 Jahren nichts mit der Milliarde von heute zu tun hat. Konkret: Geht man von 2% Teuerung aus, dann kostet ein Kinobillet im Riffraff in 92 Jahren 117 Franken. Dann sieht ein Preis von einer Milliarde auch noch einmal ganz anders aus. (Die Details: Siehe ganz unten)
Worum es beim Stadion politisch geht:
Ganz abgesehen davon, ob man für ein Fussballstadion oder dagegen ist, es gibt noch zwei weitere entscheidende Fragen. Bisher operierte der seit vielen Jahren rotgrün geprägte Stadtrat pragmatisch. Und weil es keine klaren Mehrheiten gab, musste sich Rot-Grün im Gemeinderat zu Kompromissen finden. Seit Rot-Grün auch im Gemeinderat eine Mehrheit hat, ist man forscher. Und in Sachen Stadion plus Wohnungen attackiert die SP ihren eigenen Stadtrat. Siegt das Nein, stärkt das den Fundi-Flügel, kommt die Vorlage durch, stärkt das die linken Pragmatiker. Zweitens: Es gibt eine Fülle von Treibern für die grosse Nachfrage nach Wohnraum: Die Lebenserwartung steigt, immer mehr Menschen wohnen alleine, die Zuwanderung aus anderen Gemeinden, Kantonen und dem Ausland. Die SP-Wohnpolitik setzt dabei vor allem darauf, bis 2050 30% gemeinnützigen Wohnraum in der Stadt zu haben. Auch wenn eher unklar ist, wie das zu erreichen wäre. Das ist ein valables Ziel. Es ist aber keine Antwort für die gegen 70% die nicht in Genossenschaften wohnen oder keine Stadtwohnung ergattern. Und es können auch nicht alle bis 2050 warten. Deshalb ist es ein Grundsatzentscheid, ob man Zürich verdichtet und der grossen Nachfrage etwas entgegensetzt, indem man günstigen und teuren Wohnraum produziert. Oder aber ob man Bauen nur dann erlaubt, wenn kostengünstige Wohnungen entstehen. Was zur Folge hat, dass der Druck auf die Zentrumsquartiere steigt. Und überall luxussaniert wird, weil sich immer jemand findet, der in der Verzweiflung eine hohe Miete bezahlen kann oder muss. Der Entscheid für die eine oder andere Richtung ist für Zürichs Zukunft wegweisender, als die Frage, ob die Fussballfans im Letzigrund oder in einem neuen Stadion spielen.
Wie die SP-Milliarde zustande kommt
Als Einstieg zum Verständnis der Details in die Frage empfiehlt sich ein Erklärvideo der Befürworter: https://www.youtube.com/watch?v=f0naT8IbmcE
Die Details erklärt Patrick Pons, Leiter Kommunikation des Finanzdepartements so:
„Die Frage nach dem Heimfall kann ich aus Sicht der Stadt Zürich wie folgt beantworten:
Heimfall in gemeinnützigen Baurechten und kommerziellen Baurechten sind nicht identisch.
Der Baurechtsvertrag des gemeinnützigen Baurechts (ABZ für die 174 Wohnungen) läuft 62 Jahre, kann für 2×15 Jahre verlängert werden (siehe BR-Vertrag, Ziffer 5.21: https://www.stadt-zuerich.ch/content/dam/stzh/portal/Deutsch/Abstimmungen%20%26%20Wahlen/181125/Baurechtsvertrag_ABZ_StadtZuerich.pdf). Der Heimfall ist in Ziffer 2.2 festgehalten. Bei gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen bezahlt die Stadt der Baurechtsnehmerin nur die ursprünglichen Baukosten (in diesem Fall 59 Millionen Franken), und auch diese nur teilweise: Ab dem 11. Baurechtsjahr reduziert sich die Heimfallentschädigung um 0.5 Prozentpunkte pro Jahr, wodurch die Entschädigung an eine Genossenschaft bei einem 92-jährigen Baurecht 59% der ursprünglichen Baukosten beträgt.
Beim kommerziellen Baurecht sieht die Regelung eines möglichen Heimfalls der beiden Hochhäuser in 92 Jahren vor, dass die beiden Hochhäuser dann an die Stadt zurückfallen und sie die Inhaberin (Immobilienfonds der CS) mit 80 Prozent des dannzumaligen Werts entschädigt. Nach heutigen Berechnungen (ohne Teuerung, die Milliarde der SP rechnet sich immer mit einer angenommenen Teuerung von 1.99 Prozent – siehe unten) beträgt der Wert dann 280 Millionen Franken. Die Stadt bezahlt dafür 224 Millionen Franken, was ein Heimfallvorteil von 56 Millionen Franken bedeutet.
Wie kommt die SP auf die 1 Milliarde? Die SP nimmt die oben genannte Formel für das gemeinnützige Baurecht und fügt dort die Baukosten der Hochtürme (405 Millionen Franken) ein – was – bei einer Teuerung von 1.99 Prozent – einen Wert von rund 300 Mio Franken bedeutet. Diese Rechnung kann man aber so nicht machen, weil für kommerzielle Baurechte andere Heimfallregelungen gelten als bei gemeinnützigen Baurechten.
Wie oben beschrieben, fallen die Hochhäuser nach 92 Jahren an die Stadt zurück. Bei einer angenommenen Teuerung von 1.99 Prozent beträgt dann die Entschädigung, die die Stadt (80% des dannzumaligen Werts) an die Anlagestiftungen der CS zahlen müsste, rund 1,3 Milliarden Franken. Rechnet man nun die 300 Mio. Franken von den 1,3 Mia Franken weg, kommt man auf die 1 Mia Franken.
Diese Rechnung ist aus drei Gründen falsch: 1. Sie vermischt gemeinnützige und kommerzielle Baurechte; 2. Sie basiert auf einer angenommenen Teuerung, die nicht zwingend so eintreffen muss; 3. Sie verkennt, dass die Stadt nur 80% des Werts bezahlen muss, den das Gebäude in 92 Jahren hat und dazu noch 2 Gebäude erhält, die unterhalten sind und entweder selber weitergenutzt oder verkauft werden können. Die Stadt profitiert also in jedem Fall.
Zudem behält die Stadt das Land – was in 92 Jahren ein Mehrfaches von heute an Wert haben dürfte. Ebenfalls nicht berücksichtig ist, dass wir jährlich 1,2 Mio Franken Baurechtszins erhalten – also über 92 Jahre rund 110 Mio. Franken (ohne Teuerung).
Zum Vergleich mit der SP hat sich der Stadtrat auch an einer Medienkonferenz vom 26.9.18 geäussert – siehe: https://www.stadt-zuerich.ch/fd/de/index/das_departement/medien/medienmitteilungen/2018/september/180926a.html
Freundliche Grüsse
Patrick Pons. Leiter Kommunikation“
Pons erklärt einleuchtend, warum die 1 Milliarden-Rechnung falsch ist. Das Wichtigste aber ist, dass der Preis nix, aber auch gar nix mit heutigen Geldwerten zu tun hat. Deshalb ist die SP-Milliarden-Propaganda unredlich.
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